원고는 피고(의뢰인)와 공공건설 임대주택에 대한 임대차계약을 체결한 임차인으로 피고에게 자신의 임차권을 제3자(원고의 자녀)에게 양도하겠다는 의사를 밝히고 양도 신청을 하였으나, 피고는 양도에 대한 동의를 거절하였습니다.

 

이에 원고는 피고를 상대로 ’양도 동의의 의사표시‘를 구하는 소를 제기하였으나, 역시 원고의 청구는 기각되어 원고패소로 확정되었습니다.

 

이에 원고는 자신의 임차권 양도 신청이 당시 임대주택 임차권의 양도요건을 모두 충족하였으나 정당한 이유 없이 피고가 동의를 거절하였으므로, 임차권 양도와 그 이후 공공임대주택의 분양전환이 이루어질 수 없었고, 그로 인하여 사건 소제기 무렵 아파트의 시가에서 반환받은 보증금 등 상당의 금원을 제외한 3억 5,000여만 원의 손해가 발생하였다며 손해배상 청구를 제기하였고, 피고는 이에 법무법인 법승을 선임하여 응소하였습니다.

 

민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제3조, 제6조,

 

구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 ’민간임대주택에 관한 특별법‘으로 전부 개정되기 전의 것), 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호 ’민간임대주택에 관한 특별법 시행령‘으로 전부개정되기 전의 것) 제18조 제1항

 

 

 

이 사안의 경우 임대주택의 임차권 양도의 요건을 갖추었는지에 대한 사실관계가 주요 쟁점으로 의뢰인인 피고로서는 동일 유사 사건의 계쟁이 다수 존재하여 분명한 법원의 판단을 구하여야 할 필요가 있었습니다.

 

이와 관련하여 민간임대주택에 관한 특별법으로 개정되기 전의 구 임대주택법의 적용여부 및 적용요건과 관련된 법리 공방이 필수적으로 요구되었고, 이를 철저하게 분석하여 법원에 답변서와 준비서면으로 제출하였습니다.

 

「임대주택의 임차인은 원칙적으로 다른 사람에게 임차권을 양도할 수 없다.

 

그러나 예외적으로 법은 임대주택 임차인 세대구성원 모두가 임대주택 입주 후 무주택 세대구성원에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우, 세 가지 요건(①근무, 생업 또는 질병치료 목적 주거 이전, ②다른 시·군·구로 주거 이전, ③ 새로 이전하는 거주지와 최단 직선거리가 40km이상) 을 모두 충족하는 경우 임대사업자의 동의를 얻어 양도할 수 있도록 규정하고 있다.」

 

그럼에도 불구하고 원고는 ‘주민등록상의 주소 이전’을 근거로 양도의 정당성을 주장하며, 손해배상 청구를 구성하여 일응 원고의 주장이 타당성이 있는 것으로 볼 여지가 있었으나, 법승의 담당변호사는 원고의 주소 이전이 실질적인 주소 이전이 아니었고, 임차권 양도를 요구하는 주거의 이전이 근무 목적의 주거이전이 아니라 오로지 유리한 조건의 분양전환을 받을 수 있는 권리를 자녀에게 승계해주려는 것이었음을 다양한 간접증거들을 통하여 주장 증명하였습니다.

 

그 결과 법원은 법무법인 법승의 주장을 받아들여, 피고가 원고의 임차권 양도 신청에 동의하지 아니한 것은 부당하거나 위법하다고 볼 수 없다고 판단하였고, 그와 같은 전제에서 피고가 원고에게 시가 차액 상당의 손해배상을 부담할 의무가 없다고 판시하였습니다.

 

최근 국가는 행정법령을 빈번히 개폐하고 있어 사기업 또는 개인은 행정법령의 변화에 의하여 커다란 권리의 제약과 의무 부담을 경험하고 있습니다.

 

특히 법률과 시행령이 사인 간의 권리 의무관계에 직접 영향을 미치는 사안의 경우, 그 요건의 해석과 관련하여 충분한 선례가 부족한 경우가 많고, 이러한 법률상 효력요건을 법원이 경직적으로 해석하게 되면, 손해배상의 책임을 부담하여야 하는 사안이 발생할 수 있습니다.

 

본 건은 임대주택의 양도와 관련하여 양도 요건이 형식적인 기준이 아니라 실질적으로 각 요건을 충족하여야 한다는 내용으로 관련 법리를 정리하고, 그 실질적 요건 충족과 관련된 증거를 제시하여 법원을 설득하여 거액의 손해배상을 전부 청구 기각으로 정리하였다는 점에 의의가 있는 사건입니다.

 

특히 관련 행정법령의 시행시점을 부칙을 통하여 명확히 정리하여 신법이 아니라 구법이 적용되어야 할 대상이라는 점을 분명히 하여, 의뢰인인 피고에게 유리한 구법의 판단기준에 따라 양도동의요건을 검토하도록 하였다는 점도 중요한 분기점이었습니다. 

<사건 담당 변호사>

이승우변호사, 이금호변호사, 김낙의변호사, 안지성변호사, 강영변호사, 박선영변호사, 김범선변호사, 배슬찬변호사